中国楼市:消失的屋顶如何找回?

60多年前,2位经济学家(著名的弗里德曼和斯蒂格勒)编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为,价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口,相反它还延长了市场缺口的存续时间,并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”,必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期,西方楼市存在着严重的供给不足现象,为保证住房分配的公平和避免楼市价格(含租、售两方面价格)上涨过高,对人民生活造成冲击,政府界入了住房市场的分配,并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性,在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前,西方政府界入楼市分配的直接原因,是楼市供应存在严重的真实不足。不过,在抽象的经济学分析框架中,供给不足是个相对概念,只要需求大于供给,那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然,当前中国楼市中的供给不足,只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度,楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续,就是因为供给一直远远赶不上需求!

以“永远涨”之一的上海为例,上海常住人口自2013年突破2400万人(当年为2415.15万)后,连续5年处于平衡状态,2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间,2020年才由于落户政策放宽等因素,而有了突然跃升,当年常住人口达2487.09万,比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长,突然增长了60多万,楼市交易的均衡局面猛然被打破,从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而,就从市场真实供应而言,上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平,新增人口人均近1.5套,这还不算2020年新增住房供应(因官方数据未公布)。可见,供求失衡带来的楼市暴涨,是一种纯市场现象,真实供求实际上在多方努力下,一直处于改善之中。从市场交易角度,楼市泡沫持续膨胀,表明供求持续失衡(供给不足程度持续甚至波动扩大)。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时,通常是市场分层界限持续强化的结果(详见《资本专制、市场分层和楼市泡沫》)!

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷,还是限售、限价,本质都是价格管制措施,都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式;包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策,其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响,经济学早已有定论!

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡,是市场交易方面的供求失衡,并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的,而市场交易又供应不足,这意味着必然有许多供应没有进入市场,未能形成市场有效供应!当楼市成为投资品时,住房只是一个投资品载体,楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中,使用价值仅是为投资价值实现服务的。