未来投资理财重点:房地产还是股市?

自从在十多年前有了那句“你不理财,财不理你”的名言后,理财似乎变成了国人的时尚。然而令人困惑的是,本人在过去的十多年因职业关系经常为国内的理财师上课,课间理财师们纷纷反馈:作为投资与理财核心理论的多元化资产配置不但不能说服客户,甚至不能说服理财师自己以及他们的家人!

实际上,过去的十多年间,国内最佳的投资理财方式很简单:就是买房子。如果再加上一些其他的话,那就是买金融机构发行的“预期收益型理财或投资产品”不管是银行发的、信托发的、保险公司发的、还是基金公司发的,只要有预期收益,最后必然达到。不需要去研究或追问产品背后的资产,只需要知道一个“预期收益”即可。

而投资股票市场的,那就是另一种命运了。十多年间,上证指数涨幅为零,其中还经历了2015年中的杠杆牛以及N轮股灾,绝大多数参与者亏损累累。

不少理财师无奈地戏言,最佳的投资理财方法其实就是“不理财”!有钱就到处想办法买房,所学的资产配置理论、风险与收益配比等都是用不上的。然而,未来的十年,还会同样吗?

前段时间一篇非常流行的网文指出“2017年中国房产市值达65万亿美元,超美国、欧盟、日本总和”,而站在开发商一方的“恒大研究院”则指出以上网文“在量上错误地把商品房等同于商品住宅,且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量,在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。”他们经过“科学而精密的计算,得出2018年中国住房市值321万亿元。

不过,即使是按“恒大研究院”的保守估算,国内房子的市场价值已经是是GDP的3.6倍。

他们的报告结论也同时揭示了风险:住房市值与GDP比例过高说明房价超过了经济发展水平。与国际相比, 2018年中国为356%,高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。纵观历史,主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前,住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势,跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看,在2008年金融危机前后,美国住房市值与GDP比例最高为169%,日本为216%,德国为207%,英国为269%,法国为362%。在1990年代,日本房地产泡沫破灭前,住房市值与GDP比例一度高达391%。房地产泡沫的前车之鉴就在眼前。

显然易见的房地产泡沫风险、以及资本市场的长期低迷成为了国内经济可持续健康发展的障碍,于是就有了最高领导关于“房住不炒”的指示,以及高层近期“资本市场要为实体经济服务”的表述,我们从此也应该理解到今后一段时间的经济政策的主线了。在这样的宏观经济背景以及政策主线下,房价再次大涨已经不可指望。如果房价不在大涨,以现在低至1-2%的租金回报率,房地产投资变得没有任何意义。

随着《资管新规》效力在逐步显现,各类“理财产品”落实了收益与风险匹配的市场原则,“刚性兑付”的潜规则已经被打破。过去被认为是稳赚的“理财产品”达不到预期收益甚至是不能按期兑付本金的现象也是常态化了。

在过去十多年全民加杠杆的日子里,可谓是“水位涨了,所有的鸭子都浮起来”,理财只要“随波逐流”就足够了。然而,前两年的宏观“去杠杆”努力必然让水位下降。当整体的水位下降,只有提早上岸的鸭子才能站稳脚跟。